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國內基礎設施REITs試點登臺 一文梳理相關政策及受益方向

字體大小: 2020-05-07 09:04

中國報告網提示:證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。同時,證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)。基礎設施REITs聚焦重點行業,優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

        近日,證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。同時,證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)。基礎設施REITs聚焦重點行業,優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

基礎設施REITs試點項目要求

項目要求

內容

聚焦重點區域

優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域,支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

聚焦重點行業

優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

聚焦優質項目

1.項目權屬清晰,已按規定履行項目投資管理,以及規劃、環評和用地等相關手續,已通過竣工驗收。PPP項目應依法依規履行政府和社會資本管理相關規定,收入來源以使用者付費為主,未出現重大問題和合同糾紛。

2.具有成熟的經營模式及市場化運營能力,已產生持續、穩定的收益及現金流,投資回報良好,并具有持續經營能力、較好的增長潛力。

3.發起人(原始權益人)及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全,具有持續經營能力,最近3年無重大違法違規行為。基礎設施運營企業還應當具有豐富的運營管理能力。

加強融資用途管理

發起人(原始權益人)通過轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家產業政策,鼓勵將回收資金用于新的基礎設施和公用事業建設,重點支持補短板項目,形成投資良性循環。

資料來源:證監會、發改委

        REITs的中文名叫不動產投資信托基金,是通過發行權益投資證券的方式來募集資金,并且專門投資于不動產領域,并且將投資的收益分配給投資者。既可以用于房地產投資,也可投資在基建項目。近年來,我國相關部門一直在積極推進REITs發展。

我國REITs推進文件

時間

部門

文件/會議

要點

2008.12

國務院

關于當前金融促進經濟發展的若干意見

提出幵展房地產信托投資基金試點,拓寬房地產企業融 資渠道。

2010. 6

住建部、發改委、 財政部、國土資源部、央行、國務總 局、銀監會

關于加快發展公共租賃住房的指導意見

提出鼓勵探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投 資基金拓展公共租賃住房融資渠道。

2014. 9

央行、銀監會

關于進一步做好住房金融服務工作的通知

提出將積極穩妥幵展RHTs試點工作。

2016. 2

國務院

關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見

提出支持城市政府推行基礎設施和租賃房資產證券化。

2016.1

國務院

關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見

按照“真實出售、破產隔離”原則,積極幵展以基礎設 施、商業物業等不動產財產或財產權益為基礎資產的資 產證券化業務。支持房地產企業通過發展房地產信托投 資基金向輕資產經營模式轉型。

2016. 6

國務辦公廳

關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見

提出支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證 券化產品,穩步推進房地產投資信托基金(REITs) 點。

2018. 2

深交所

深圳證券交易所發展戰略規劃綱要(2018-2020 年)

明確指出研究推進REITs產品,形成具有深市特色的 REITs板塊。

2018. 4

證監會、住建部

關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知

將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為 底層資產的權益類資產證券化產品,推動多類型具有債 權性質的資產證券化產品,試點發行RHTs

2019.1

上交所

召開債券監管發展業務座談會

研討梳理2019年債市工作思路,進一步貫徹落實證監會決策部署,更好服務實體經濟和國家戰略。會議表示,積極回應市場關切,努力滿足市場需求,深化市場改革創新,加大力度推進公募REITs規則出臺及業務試點,力爭取得進一步突破。

2019.3

上交所

召集券商和公募基金開會

鼓勵機構準備上報公募不動產信托投資基金REITs項目,以期推出上交所第一批試點。知情人士透露,試點項目最好和政策導向相關,鼓勵上報北京、上海、廣州、深圳、雄安、海南、長租公寓等相關項目。

2019.4

國家發改委

2019年新型城鎮化建設重點任務》

在健全城市投融資機制方面,《任務》指出,支持發行有利于住房租賃產業發展的房地產投資信托基金等金融產品。篩選具備投資回報預期的優質項目并建立吸引民間投資項目庫,集中向民間資本推介。全面推進地方融資平臺公司市場化轉型,打造競爭力強的地方基礎設施和公共服務投資運營主體。

2019.7

浙江省人民政府

《浙江省人民政府辦公廳關于進一步加大基礎設施領域補短板力度的實施意見》

加大補短板重大項目金融支持力度。加強銀行和項目對接,加大對在建項目和補短板重大項目的信貸投放力度。——積極推進基礎設施項目資產證券化(REITS)融資模式創新,盤活優質存量資產。

2020.4

證監會、發改委

《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》

基礎設施REITs聚焦重點行業,優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

資料來源:國務院、發改委等

        此次基礎設施REITs聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發,并優先支持交運、環保、公用事業三大行業。

        環保方面:縱觀環保產業的發展,2019年無疑是環境治理濃墨重彩的一年,多項政策的修訂、出臺及施行,以及居民對環境保護的關注增加,形成全社會保護環境的強大合力。初步測算2019年我國環保行業總產值達8.87萬億元,預計2019-2023年均復合增長率約為11.07%,2023年中國環保行業總產值將突破13萬億元。

2017-2023年中國環保行業總產值情況
 
數據來源:公開資料

        公用事業方面:我國公共事業包括電力、城鎮燃氣、市政等行業,資產存量巨大,其中,天然氣在我國現代清潔能源體系的地位日益提升,成為公用事業中成長屬性最強的子行業之一。2012-2019年我國天然氣產量逐年遞增,2020年一季度,天然氣產量為478億立方米,同比增長7.9%;2012-2019年我國天然氣消費量也逐年遞增,尤其近兩年增速快速提升,2020年一季度,天然氣表觀消費量785億立方米,同比增長1.6%。

2012-2020年3月我國天然氣產消量
 
數據來源:公開資料

        交通運輸方面:當前,交通運輸處于基礎設施發展、服務水平提高和轉型發展的黃金時期。從交運子行業的屬性來看,運營模式較接近“收取租金”的模式,和REITs資產的相關要求契合,而收費公路是最有希望成為首批REITs 試點的子行業。近年來,我國交通運輸固定投資逐年提升,2019年,交通固定資產投資預計完成32164億元,按可比口徑計算,公路建設投資完成2.16萬億元,比去年同期增長1.3%。

2013-2019年我國交通運輸投資完成額
 
數據來源:公開資料(TC)

        以上數據資料參考《2020年中國房地產信托行業分析報告-行業供需現狀與發展前景研究》。

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