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央行發布中國人民銀行公告〔2019〕第30號 淺析對房地產貸款市場影響幾何?

字體大小: 2019-12-31 14:35

中國報告網提示:公告表示,為進一步推動利率市場化改革以及貸款市場報價利率。2020年3月1日至8月31日,將就存量浮動利率貸款的定價基準轉換。客戶可與金融機構協商決定“換錨”LPR,還是轉為固定利率。期間,定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

       根據報道消息,央行于2019年12月28日發布了中國人民銀行公告〔2019〕第30號,公告就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜進行詳解。根據公告顯示,自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

       公告表示,為進一步推動利率市場化改革以及貸款市場報價利率。2020年3月1日至8月31日,將就存量浮動利率貸款的定價基準轉換。客戶可與金融機構協商決定“換錨”LPR,還是轉為固定利率。期間,定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

       參考觀研天下發布《2020年中國房地產貸款行業分析報告-市場運營現狀與發展動向預測

存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜

一、本公告所稱存量浮動利率貸款,是指202011日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自202011日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

二、自202031日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020831日前完成。

三、存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與201912月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平,即201912月相應期限LPR與該加點數值之和。之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

四、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

五、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率,轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。

六、金融機構應利用官方網站和網點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶,協商約定定價基準轉換具體事項,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益。

七、中國人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導,確保地方法人金融機構按照統一部署,妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

資料來源:中國人民銀行

       自2019年以來,主要代表企業銷售業績保持增長態勢。根據數據顯示,截止到2019年11月,我國20家代表企業拿地26735萬平方米,同比下降5.5%;拿地金額13478億元,同比增長6.5%,占TOP100企業的35.2%,大型房企土地資源優勢凸顯。

       而此次央行發布中國人民銀行公告〔2019〕第30號對房地產市場影響幾何?

       存量住房貸款方面,此次政策主要針對的是存量住房貸款方面,短期內不斷,2021年后住房房貸利率有望打開下行空間。根據此次政策顯示,從基準溢/折價浮動變為LPR 加/減點浮動。但存量住房貸款協議的轉換工作時間為2020年3月至8月,因此2020年存量房貸利率還是按照2019年12月5年期LPR 加/減點形成,短期內轉化過程中更確保穩定、短期影響不大。但從長期來看,2021年1月開始,房貸利率按照2020年12月發布的5年期LPR加/減點定價,考慮到后續LPR或有下行趨勢,預計2021年開始存量住房房貸利率有望打開下行空間。

一年期貸款基準利率走勢及變化幅度
 
數據來源:住房建設委

       增量住房貸款方面,短期內龍頭集中度提升,政策方面小松可期。由于此次政策并不涉及,因此增量房貸利率則仍舊按照5年期LPR加/減點形成,也并不直接影響到全國商品房銷售面積。但另一方面,考慮到近期 MLF、OMO、LPR 連續降息以及融360房貸利率2019年5月連續 6 個月上行之后,12月微降、呈現見頂回落跡象,預計后續 5 年期 LPR 或將繼續下行、指引后續房貸利率出現下降趨勢,這對于住宅需求將更為直接的利好,并且疊加一城一策和戶籍制度放松,這將使得 2020 年全國銷售表現更為穩定。預計2020年主流房企銷售仍將保持穩定,龍頭集中度繼續提升,政策方面將小松可期、筑底改善。

資料來源: 互聯網,住房建設委,觀研ww整理

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中國報告網提示:公告表示,為進一步推動利率市場化改革以及貸款市場報價利率。2020年3月1日至8月31日,將就存量浮動利率貸款的定價基準轉換。客戶可與金融機構協商決定“換錨”LPR,還是轉為固定利率。期間,定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

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